Comment fonctionne le rachat de parts en indivision ?
Après un décès, les héritiers se retrouvent en indivision : chacun possède une quote-part du patrimoine, sans que les biens soient physiquement partagés. Pour sortir de l'indivision sur un bien immobilier, un héritier peut racheter les parts des autres par un acte notarié appelé licitation ou partage.
Le coût comprend le prix des parts rachetées, le droit de partage (taxe de 2,5 % sur la valeur nette du bien partagé), et les frais de notaire. Si un emprunt est nécessaire, les frais de garantie s'ajoutent.
Droit de partage : le taux a été réduit de 2,5 % depuis 2022 (contre 1,1 % pour les partages consécutifs à un divorce). Il s'applique sur l'actif net partagé (valeur du bien − éventuel emprunt restant). C'est souvent le poste le plus sous-estimé par les familles.
Questions fréquentes
Peut-on forcer la vente d'un bien en indivision ?
Oui. L'article 815 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision ». Tout héritier peut demander le partage ou la vente du bien. Si les co-indivisaires refusent, le tribunal peut ordonner la vente aux enchères (licitation judiciaire). Depuis 2009, les indivisaires détenant 2/3 des droits peuvent demander la vente sans l'accord unanime.
Le rachat est-il soumis aux droits de mutation ?
Non. Le rachat de parts d'indivision entre co-héritiers est soumis au droit de partage (2,5 %) et non aux droits de mutation (5,80 %). C'est une différence fiscale importante : acheter les parts à un co-héritier coûte beaucoup moins cher en taxes qu'acheter un bien à un tiers.
Peut-on obtenir un prêt pour racheter des parts ?
Oui, les banques proposent des prêts spécifiques pour le rachat de soulte (nom technique du paiement compensatoire aux co-héritiers). Le bien lui-même sert de garantie. Les conditions sont similaires à un prêt immobilier classique, avec les mêmes critères d'endettement (35 % maximum).