De quoi sont composés les frais de notaire ?
L'expression « frais de notaire » est trompeuse : environ 80 % de ces frais correspondent aux droits de mutation, des taxes reversées à l'État et au département. Le notaire agit comme collecteur d'impôts. Ses honoraires propres (les émoluments) ne représentent qu'environ 1 % du prix de vente.
Les frais se décomposent en quatre postes : les droits de mutation (taxes), les émoluments du notaire (réglementés par décret), la contribution de sécurité immobilière (publicité foncière), et les débours (frais avancés pour les documents administratifs : cadastre, urbanisme, état civil, etc.).
Barème des émoluments du notaire (tarif réglementé)
| Tranche de prix | Taux | Montant cumulé |
|---|
| 0 à 6 500 € | 3,870 % | 251,55 € |
| 6 500 à 17 000 € | 1,596 % | 419,13 € |
| 17 000 à 60 000 € | 1,064 % | 876,65 € |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % | Variable |
Une remise de 20 % est possible sur la part des émoluments calculée au-dessus de 100 000 €. Ce tarif est identique chez tous les notaires de France.
Taux des droits de mutation par type de bien
| Situation | Taux global | Frais totaux estimés |
|---|
| Ancien — majorité des départements | 5,80 % | 7 à 8 % du prix |
| Ancien — départements à taux réduit | 5,09 % | 6 à 7 % du prix |
| Neuf (< 5 ans, TVA acquittée) | 0,715 % | 2 à 3 % du prix |
Bon à savoir : depuis 2025, certains départements ont voté une hausse du taux départemental de 0,5 point (passant de 4,5 % à 5 %). Vérifiez le taux en vigueur dans votre département au moment de la signature.
Questions fréquentes
Pourquoi les frais sont-ils plus bas dans le neuf ?
Dans l'immobilier neuf, le promoteur acquitte la TVA à 20 % sur le prix de vente. L'acquéreur paie donc des droits de mutation réduits (0,715 % au lieu de 5,80 %). Le total des frais de notaire se situe entre 2 et 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les droits de mutation (80 % du total) sont des taxes fixées par la loi : aucune négociation possible. Le notaire peut accorder une remise de 20 % sur ses émoluments pour la tranche au-delà de 100 000 €. Sur un achat à 300 000 €, cette remise représente environ 400 €. Les débours sont des frais réels et ne sont pas négociables non plus.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Pour une résidence principale : non. Pour un investissement locatif au régime réel : les frais de notaire peuvent être déduits des revenus fonciers l'année de l'acquisition. En LMNP (location meublée non professionnelle), ils sont amortissables sur plusieurs années.
Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?
Oui, c'est ce qu'on appelle un financement à 110 %. La banque finance le prix du bien (100 %) plus les frais de notaire (environ 8-10 %). En contrepartie, le taux est souvent légèrement plus élevé et les conditions d'octroi plus strictes. L'apport personnel couvrant au minimum les frais de notaire reste recommandé.