Comment est calculée la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt correspond au montant maximal qu'une banque acceptera de vous prêter. Elle dépend de trois critères : vos revenus nets mensuels, vos charges existantes (crédits en cours), et les conditions du prêt (taux, durée).
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose depuis 2022 un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, et une durée maximale de 25 ans (27 ans en cas de VEFA ou travaux importants). Les banques peuvent déroger à ces normes pour 20 % de leur production trimestrielle.
Formule : Mensualité max = (Revenus nets − Charges) × 35 %. La capacité d'emprunt est ensuite calculée à partir de cette mensualité, du taux et de la durée, selon la formule d'annuité constante.
Questions fréquentes
Peut-on dépasser les 35 % d'endettement ?
Oui, dans certains cas. Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production, réservée majoritairement aux primo-accédants pour la résidence principale. Un « reste à vivre » confortable (revenus élevés) ou un patrimoine existant peuvent justifier un dépassement.
L'apport personnel est-il obligatoire ?
Légalement non, mais en pratique les banques demandent généralement 10 % d'apport pour couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. Un apport de 20 % ou plus permet d'obtenir de meilleures conditions de taux. Le financement à 110 % (sans apport) reste possible mais plus difficile à obtenir.
Les revenus pris en compte pour le calcul sont-ils nets ou bruts ?
Les banques raisonnent en revenus nets avant impôt. Sont pris en compte : le salaire net, les revenus fonciers (à 70 % en général), les pensions, les revenus d'activité non salariée (moyenne sur 3 ans). Les primes exceptionnelles et les revenus variables sont généralement pondérés ou lissés.